Lavoro - La Riforma del Condominio
Ecco il nuovo codice del condominio
La legge 11 dicembre 2012, n. 220, “Modifiche
alla disciplina del condominio negli edifici”, è stata pubblicata sulla
Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012. Le nuove norme entrano in vigore il
18 giugno 2013. (Fonte: CondomioeLocazioni.it)
Accesso agli atti. Sancito il
diritto dei singoli condòmini di accedere ai documenti del condominio e
ottenerne copia.
Amministratore. Nomina
obbligatoria quando i condòmini sono più di otto. Possesso di polizza di R.C.
professionale su richiesta dell’assemblea. Passaggio di consegne senza
ulteriore compenso. Rinnovo tacito dell’incarico annuale, salvo delibera di
revoca. Specifica analitica delle competenze all’atto della nomina o rinnovo,
pena la nullità dell’incarico. Nomina di amministratore anche per i casi di
edilizia popolare ed economica e residenziale pubblica. Obbligo per
l’amministratore di adempiere agli obblighi fiscali del condominio. Redazione
del rendiconto entro 180 giorni. Possesso di requisiti morali pena la revoca:
assenza di precedenti reati contro il patrimonio, non deve essere stato
sottoposto a misure di prevenzione e non deve risultare protestato. Possesso di
requisiti professionali: diploma di scuola media di secondo grado e corso di
formazione e aggiornamento professionale.
Animali. I
regolamenti di condominio non possono vietare la detenzione degli animali
domestici. Al riguardo va comunque precisato che la Commissione Giustizia, con
apposito ordine del giorno, ha rilevato come il divieto in parola non
riguarda i regolamenti cosiddetti contrattuali che sono approvati da tutti i
condomini con l'adesione al regolamento formulato dal costruttore prima della
costituzione del condominio, ovvero con una deliberazione assembleare unanime,
perché la disposizione è collocata all'interno dell'articolo che disciplina il
regolamento condominiale. Tale formula di compromesso è di fondamentale
importanza perché consente da un lato di rispettare la sensibilità degli amanti
degli animali, e dall'altro, in coerenza con i principi di autonomia
contrattuale (articolo 1322 del codice civile), consente ai condomini di
deliberare all'unanimità limitazioni ai diritti dominicali loro spettanti avuto
riguardo allo stato dei luoghi. Per quanto riguarda l'efficacia nei confronti
dei terzi, occorre ricordare che il carattere reale delle limitazioni
convenzionali della proprietà nel condominio determina la loro opponibilità
agli acquirenti a titolo particolare delle unità immobiliari, purché tali
limitazioni risultino trascritte presso la Conservatoria dei registri
immobiliari a norma dell'articolo 2643 del codice civile e ciò si verifica
quando sia trascritto il regolamento, ovvero quando sia trascritto l'atto di
acquisto che indichi, con precisione, i vincoli a cui è sottoposto il bene oggetto
della compravendita. In assenza di trascrizione, i vincoli saranno opponibili
solo quando l'acquirente li abbia espressamente accettati.
Antenne. Riconosciuto
il diritto del singolo condòmino alla ricezione radiotelevisiva con impianti
individuali.
Avviso di convocazione. Invio
tramite raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. Annullabilità della delibera
entro 30 gg. per omessa, tardiva o incompleta convocazione.
Consiglio di condominio. Possibilità
di nomina del consiglio di condominio di 3 membri (se edificio con più di 11
unità immobiliari).
Contabilità. Obbligo di
rendiconto di bilancio con redazione dello stato patrimoniale del condominio e
relazione accompagnatoria. Conservazione decennale della documentazione e la
possibilità di nominare un revisore.
Conto Corrente Condominiale. Tutti i
flussi finanziari del condominio (sia in entrata che in uscita) devono
obbligatoriamente transitare attraverso un apposito c/c intestato al
condominio.
Delega. Obbligo
della forma scritta. Limitazione di delega: in caso di più di 20 condòmini il
delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e 1/5 del valore.
Divieto di delega all’amministratore. In caso di supercondomini, all’assemblea
dei condominii partecipa un delegato per edificio quando per ogni condominio
autonomo si abbiano più di 60 partecipanti.
Destinazione d’uso parti comuni. Il nuovo
art. 1117-ter prevede il cambio della destinazione d’uso delle parti comuni con
il voto dei 4/5 dei partecipanti e 4/5 del valore, il tutto con un nuovo e
preciso iter di convocazione assembleare.
Distacco dall’impianto centralizzato. Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto
centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non
derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri
condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento
delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e
per la sua conservazione e messa a norma.
Impianti di energia da fonti rinnovabili esclusivi. Possibilità di installare impianti di energia da fonti
rinnovabili ad uso esclusivo su lastrici tetti comuni con attività di
solo controllo da parte dell’assemblea ma senza autorizzazione.
Innovazioni. Il quorum
deliberativo è ridotto alla maggioranza degli intervenuti + ½ del valore per
innovazioni di particolare interesse sociale: sicurezza, salubrità, barriere
architettoniche, contenimento energetico, impianti di energie rinnovabili,
parcheggi, impianti di ricezione radiotelevisivi e telematici centralizzati.
Nuovo l’iter di convocazione specifico. Per le innovazioni ordinarie è
richiesto il voto della maggioranza degli intervenuti per almeno 2/3 del
valore.
Lavori su parti esclusive. Prevista la
preventiva comunicazione all’amministratore per interventi su parti di
proprietà o uso individuale.
Mediazione. Disciplinato
il rito della media-conciliazione in materia di condominio, con relativi
obblighi dell’amministratore.
Morosità e decreto ingiuntivo. Obbligo per
l’amministratore di attivarsi per il decreto ingiuntivo entro sei mesi dal
rendiconto da cui risulta la morosità, salvo dispensa assembleare.
Parti comuni. Il nuovo
art. 1117 c.c. annovera tra le parti comuni anche gli impianti di ricezione
radiotelevisivi, di flussi telematici e i sottotetti con caratteristiche
strutturali e funzionali comuni. Previsto il concetto di multiproprietà
con godimento periodico. Perché un bene utile a tutti i condòmini non sia da
ritenersi parte comune, occorre una espressa previsione contraria da parte del titolo.
La divisione delle parti comuni ai sensi dell’art. 1119 cc può avvenire solo
con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.
Procedure
concorsuali. I crediti
del condominio, ove esigibili ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ. 1°
comma, sono ritenuti prededucibili e preferiti ai crediti privilegiati e
chirografari durante le procedure concorsuali. Novità, questa, tra le più
interessanti e poco divulgata.
Quorum costitutivo. Abbassato il
quorum costitutivo di prima convocazione alla maggioranza dei partecipanti per
2/3 del valore. Fissato chiaramente il quorum costitutivo in seconda seduta in
1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti.
Quorum deliberativo generico per seconda convocazione. Maggioranza degli intervenuti per almeno 1/3 del
valore.
Registri. Obbligo di
tenuta dei registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali, di nomina
dell’amministratore e di contabilità.
Sanzioni previste dal regolamento. Incremento delle sanzioni da € 200 e fino a € 800 in caso di recidiva.
Sito web condominiale. Attivazione
di sito web condominiale con esportazione dei dati contabili e dei verbali, su
richiesta dell’assemblea.
Solidarietà dei condòmini nelle spese. Vincolo di solidarietà dei condòmini verso i terzi, sussidiario rispetto
alla preventiva escussione dei morosi. Comunicazione dei morosi ai fornitori
creditori. Obbligo di solidarietà nelle spese tra nudo proprietario e
usufruttuario
Supercondominio. Il nuovo
art. 1117-bis prevede l’applicabilità della legge al supercondominio.
Tabelle millesimali. Rettifica o
modifica delle tabelle all’unanimità. Modifica o rettifica maggioranza
nei casi di errore, alterazione per più di 1/5 anche di una sola u.i. per
innovazioni o sopraelevazioni con spese a carico di chi ha dato luogo alla
variazione. In caso di revisione giudiziaria non è previsto il
litisconsorzio necessario. Estesi gli stessi principi anche alle tabelle
convenzionali.
Videosorveglianza. L’installazione
di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni è approvata con la
maggioranza degli intervenuti e 1/2 del valore.
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